Wysokość podatku od darowizny mieszkania

Planujesz darowiznę mieszkania? Jej opodatkowanie zależy od relacji z obdarowanym. Najbliższa rodzina (tzw. grupa zerowa) może uniknąć podatku dzięki zwolnieniu, pod warunkiem sporządzenia aktu notarialnego – wtedy notariusz zajmuje się formalnościami. Dla dalszych krewnych i osób obcych obowiązują inne zasady i podatek naliczany według skali. Wyjaśniamy kluczowe różnice.

W przypadku darowizny (przepisania) mieszkania należy liczyć się z koniecznością zapłacenia przewidzianego prawem podatku od darowizny, którego wysokość zależna jest od stopnia pokrewieństwa oraz od wartości przedmiotu darowizny. Wprowadzone w roku 2023 nowe regulacje prawne zmieniły zasady opodatkowania darowizn, w tym m. in.:

nowe kwoty niepodlegające opodatkowaniu oraz
nowe skale podatkowe.

Zmiany prawne, których mowa to:

Niezmiennie obowiązuje zasada, że opodatkowaniu podlega kwota czysta, a więc wartość nabytej rzeczy po potrąceniu długów i ciężarów (np. pozostałej kwoty kredytu hipotecznego), liczona od wartości przekraczającej zwolnienie.

Podatek od spadku i darowizn – podsumowanie stawek w roku 2025

Kwoty nadwyżki w zł		Podatek wynosi
ponad	do	Podatek wynosi
1) od nabywców z I grupy podatkowej
	11 833	3%
11 833	23 665	355 zł i 5% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		946 zł 60 gr i 7% od nadwyżki ponad 23 665 zł
2) od nabywców z II grupy podatkowej
	11 833	7%
11 833	23 665	828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 665		1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł
3) od nabywców z III grupy podatkowej
	11 833	12%
11 833	23 665	1420 zł i 16% od nadwyżki ponad 11 833 zł
23 655		3313 zł 20 gr i 20% od nadwyżki ponad 23 665 zł

Zestawienie kwot zwolnionych od podatku od darowizny

Obecnie obowiązują nowe kwoty pieniędzy lub wartości innych rzeczy zwolnione od podatku od spadków i darowizn w wysokości nieprzekraczającej:

11 095 zł – od jednego darczyńcy,
22 189 zł – od wielu darczyńców łącznie.

Obowiązuje również zmieniona kwota czystej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych niepodlegająca opodatkowaniu dla III grupy podatkowej:

36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
5 733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Darowizna mieszkania dla najbliższych (tzw. grupa zerowa)

Najczęściej spotykaną sytuacją jest darowizna mieszkania w obrębie najbliższej rodziny. Osoby należące do tzw. grupy zerowej, czyli: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, rodzeństwo, ojczym i macocha, mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku od darowizny (na mocy art. 4a ustawy), niezależnie od wartości darowanego mieszkania.

Aby skorzystać z tego przywileju, muszą być spełnione określone warunki:

Forma aktu notarialnego: Darowizna nieruchomości (mieszkania, domu, działki) bezwzględnie wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Bez wizyty u notariusza umowa darowizny nieruchomości jest nieważna.
Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego: Co do zasady, zwolnienie z art. 4a wymaga zgłoszenia darowizny do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednak w przypadku darowizny nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego, obowiązek ten nie spoczywa na obdarowanym! To notariusz, jako płatnik, ma obowiązek przesłać odpis aktu notarialnego do urzędu skarbowego (właściwego ze względu na siedzibę kancelarii) w terminie do 7. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym sporządzono akt. Dzięki temu warunek zgłoszenia uważa się za spełniony.

Ważna uwaga dotycząca małoletnich: Jeżeli obdarowanym jest osoba małoletnia (poniżej 18 roku życia), w jej imieniu umowę podpisują przedstawiciele ustawowi (najczęściej rodzice). Należy jednak pamiętać, że przyjęcie darowizny nieruchomości jest uznawane za czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka. W związku z tym, rodzice (lub opiekunowie prawni) muszą uzyskać wcześniejszą zgodę sadu opiekuńczego (właściwego Wydziału Rodzinnego i Nieletnich Sądu Rejonowego) na dokonanie tej czynności. Jest to szczególnie istotne, gdy darowane mieszkanie jest obciążone, na przykład hipoteką na rzecz banku.

Darowizna mieszkania dla dalszej rodziny (Grupa II) i osób obcych (Grupa III)

Przepisy prawa umożliwiają darowanie mieszkania również osobom z dalszej rodziny (np. kuzynom, wujom – Grupa II) lub osobom zupełnie niespokrewnionym (np. konkubentowi, przyjacielowi – Grupa III). W tych przypadkach obdarowani nie mogą już skorzystać ze zwolnienia przysługującego Grupie Zerowej.

Darowizna będzie podlegała opodatkowaniu, jeżeli jej wartość (a precyzyjniej: czysta wartość, czyli wartość rynkowa pomniejszona o ewentualne długi i ciężary związane z darowizną) przekroczy kwotę wolną od podatku przewidzianą dla danej grupy:

27 090 zł dla Grupy II
5 733 zł dla Grupy III

Podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, jest czysta wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ustalona według stanu rzeczy na dzień nabycia i cen rynkowych na dzień powstania obowiązku podatkowego (czyli dzień podpisania aktu notarialnego). Wartość tę strony określają w akcie notarialnym, przy czym powinna ona odpowiadać wartości rynkowej mieszkania.

Przykład obliczenia podatku dla obcej osoby obdarowanej (grupa III)

Pan Jan dokonuje darowizny mieszkania na rzecz swojej konkubiny (osoba obca, III grupa podatkowa). Wartość rynkowa mieszkania wynosi 300 000 zł. Mieszkanie nie jest obciążone długami, a więc kwota czysta równa jest wartości rynkowej przedmiotu darowizny.

Podstawa opodatkowania: 300 000 zł
Kwota wolna dla III grupy: 5 733 zł
Nadwyżka ponad kwotę wolną: 300 000 zł – 5 733 zł = 294 267 zł
Obliczenie podatku wg skali dla III grupy: Nadwyżka 294 267 zł mieści się w ostatnim przedziale (ponad 23 665 zł). Podatek wynosi 3 313 zł 20 gr + 20% nadwyżki ponad 23 665 zł.
- Nadwyżka ponad próg 23 665 zł: 294 267 zł – 23 665 zł = 270 602 zł
- 20% z tej nadwyżki: 0,20 * 270 602 zł = 54 120,40 zł
- Łączny podatek: 3 313,20 zł + 54 120,40 zł = 57 433,60 zł
Zaokrąglenie podatku: Podatek zawsze zaokrągla się do pełnych złotych w górę. Zatem podatek do zapłaty wynosi 57 434 zł.

Dokładne obliczenie podatku może wydawać się skomplikowane, dlatego rolą notariusza jest precyzyjne jego wyliczenie. Ten wynik jest następnie pobierany przez notariusza od obdarowanego przy podpisywaniu aktu notarialnego.

Rola Notariusza w procesie darowizny

Notariusz odgrywa istotną rolę w procesie darowizny nieruchomości. Do jego zadań należy nie tylko sporządzenie umowy darowizny w wymaganej prawem formie aktu notarialnego, ale również:

Weryfikacja tożsamości stron i ich zdolności do czynności prawnych.
Upewnienie się, że strony rozumieją treść umowy i jej skutki prawne.
Zadbanie o zgodność umowy z obowiązującymi przepisami prawa.
Obliczenie, pobranie i odprowadzenie należnego podatku od spadków i darowizn (w przypadkach, gdy darowizna podlega opodatkowaniu – grupy II i III, oraz ewentualnie I, jeśli nie są spełnione warunki zwolnienia). Notariusz działa tutaj jako płatnik podatku.
Pobranie i odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeśli jest należny (przy darowiźnie PCC co do zasady nie występuje, ale notariusz to weryfikuje).
Pobranie opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej i złożenie odpowiednich wniosków do sądu wieczystoksięgowego.
Przesłanie odpisu aktu notarialnego do właściwego urzędu skarbowego, co jest kluczowe dla udokumentowania zwolnienia podatkowego w Grupie Zerowej.

Dzięki udziałowi notariusza strony mają pewność, że cała procedura przebiega zgodnie z prawem, a ich interesy są należycie chronione.

Skontaktuj się z nami

Planujesz darowiznę mieszkania lub innej nieruchomości? Masz pytania dotyczące podatków lub formalności? Zapraszamy do Kancelarii Notarialnej Notariusza Włodzimierza Fijałkowskiego.

Nasza siedziba mieści się przy Placu Wolności 12, 91-415 Łódź.

Chętnie udzielimy szczegółowych informacji i pomożemy Państwu bezpiecznie i sprawnie przeprowadzić cały proces darowizny.

Prosimy o kontakt telefoniczny:

tel. +48 504 248 710
tel. +48 42 632 7078

lub mailowy:

e-mail: wlodzimierz.fijalkowski@notariusze.lodz.pl

Potrzebujesz pomocy notariusza?

Masz wątpliwości dotyczące podanych tu informacji lub odnośnie planowanej czynności notarialnej? Skontaktuj się z nami. Nasza kancelaria notariusz Łódź przy Placu Wolności 12, usytuowana blisko Piotrkowskiej, jest do Państwa dyspozycji. Zapewniamy profesjonalną obsługę i bezpieczeństwo prawne każdej transakcji.

Więcej przydatnych informacji

Zachęcamy do zapoznania się z pozostałymi, przygotowanymi przez nas przydatnymi informacjami. Znajdą w nich Państwo praktyczne wyjaśnienia dotyczące m.in. umów sprzedaży, darowizn, testamentów, spraw spadkowych, podziału majątku czy zakładania spółek. Mamy nadzieję, że zgromadzone tu informacje okażą się dla Państwa cennym wsparciem i ułatwią przygotowanie do wizyty w naszej kancelarii.