Notariusz Włodzimierz Fijałkowski świadczy notarialną obsługę transakcji na rynku nieruchomości. Jedną z częściej zawieranych umów tego typu jest umowa sprzedaży (kupna) mieszkania. Zapewniamy szybkie terminy i sprawne sporządzenie aktu oraz fachowe porady prawne w zakresie realizowanych czynności.
Jaka forma własności mieszkania?
W praktyce naszej kancelarii notarialnej spotykamy się z czterema formami własności mieszkań:
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (coraz rzadsze),
- własność odrębna, (coraz częstsza),
- lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu (coraz rzadsze) oraz
- mieszkanie komunalne.
Każdą z powyższych form własności regulują inne podstawy prawne co skutkuje innymi prawami ich posiadaczy.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Z formalnego punktu widzenia posiadacz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest jego właścicielem, ale posiadaczem ograniczonych praw rzeczowych szczegółowo regulowanych przez Ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W praktyce niewiele to zmienia, bo spółdzielcze mieszkanie własnościowe może być sprzedane wynajęte i dziedziczone.
Lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu
W przypadku lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu spółdzielnia oddaje mieszkanie do użytku w oparciu o zawartą umowę. Mieszkanie takie, aby było sprzedane, musi być najpierw przekształcone w odrębną własność lokalu.
Odrębna własność lokalu
Posiadacz mieszkania w ramach odrębnej własności lokalu jest faktycznym jego właścicielem. Co więcej, jest współwłaścicielem części wspólnych budynku mieszkalnego, a także ułamkowym właścicielem nieruchomości gruntowej, na której ulokowany jest budynek. Właściciel takiego mieszkania może w pełni nim dysponować – wynajmować, sprzedać i przekazać w spadku.
Lokal komunalny
Posiadacz mieszkania komunalnego nie jest jego właścicielem. Zwykle właścicielem lokalu komunalnego jest gmina, która udostępnia mieszkanie osobom mniej zamożnym. Zgodnie z umową, warunkiem korzystania z mieszkania komunalnego jest opłacanie czynszu. Lokal komunalny nie może być przez użytkownika sprzedany, ani przekazany w spadku, jednak zwykle prawo najmu przekazywane jest osobom bliskim zmarłemu najemcy.
Kupno mieszkania krok po kroku
Pierwszym krokiem na drodze do zakupu upragnionego mieszkania jest zwykle oszacowanie swoich możliwości finansowych z uwzględnieniem pomocy rodziny i zaciągnięcia kredytu w banku. Należy pamiętać, że jeśli zakup dotyczy rynku wtórnego, zwykle poza samym kupnem mieszkania potrzebny będzie jego remont lub przynajmniej dostosowanie do potrzeb użytkowników. To również będzie generowało koszty.
Jeśli zakup będzie wymagał zaciągnięcie kredytu hipotecznego, warto uzyskać w banku wysokość zdolności kredytowej oraz wysokości miesięcznych rat.
Mając zdefiniowany budżet można przystąpić do poszukiwań. Warto w nich uwzględnić lokalizację – odległość od szkoły, pracy, rodziny i innych miejsc, które są ważne dla przyszłych mieszkańców. Pamiętajmy, że inne potrzeby wynikają z posiadania małych dzieci, których rodzice dowożą do przedszkola czy początkowych klas szkoły, a zupełnie inaczej lokalizację będą oceniały nastolatki, chcące spotkać się z kolegami, czy samodzielnie dojechać do kina lub na zajęcia pozalekcyjne.
Gdy już mieszkanie spełniające wszystkie wymagania zostanie znalezione, należy dokładnie sprawdzić jego stan prawny, a przypadku zakupu od dewelopera – chociażby opinie na jego temat oraz zapisy umowy deweloperskiej. W tym ostatnim przypadku warto skorzystać z usług wyspecjalizowanego prawnika.
Bardzo często, gdy już mieszkanie do zakupu zostanie wybrane, potrzebne jest podpisanie umowy przedwstępnej, wiążącej sprzedającego z kupującym na czas potrzebny do dokonania niezbędnych formalności, na przykład podpisania umowy kredytowej w banku. Umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego możemy sporządzić w naszej kancelarii notarialnej. Jako dokument urzędowy, ma ona większą moc niż zwyczajna umowa pisemna.
Do naszej kancelarii trafiają klienci mający wybrane mieszkanie, zapewniony kredyt w banku, chcący sfinalizować transakcję. Doświadczony na rynku nieruchomości notariusz sporządzi umowę, która nie tylko będzie zgodna z prawem, ale i zaspokoi potrzeby obu stron transakcji. W razie potrzeby w kancelarii można uzyskać informacje na temat sposobów zabezpieczenia płatności.
Na umówionym wcześniej spotkaniu notariusz sporządzi akt notarialny zawierający podpisy stron oraz jego samego. W tym samym momencie kupujący staje się właścicielem mieszkania, a notariuszowi pozostaje zainkasowanie wyliczonych kosztów wynikających z zawieraną transakcją, w których skład wchodzą:
- taksa notarialna powiększona o podatek VAT 23%,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
- opłata za wpis do księgi wieczystej.
Kupno mieszkania – podatek
Poza opłatami pobieranymi przez notariusza, niekiedy należy liczyć się, ale dotyczy do sprzedającego, z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Dotyczy to osób które dokonały:
- sprzedaży mieszkania lub jego części,
- sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Przychody ze sprzedaży nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeśli zbycie nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.
Przepisy związane z podatkiem związanym ze sprzedażą mieszkania są zawiłe, dlatego radzimy skontaktować się z doradcą podatkowym.
Kupno mieszkania – koszty u notariusza
Wysokość honorariów notariusza, a ściślej – ich maksymalną stawkę, określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego umowy sprzedaży (kupna) mieszkania ustalana jest indywidualnie po zapoznaniu się z dokumentami. Prosimy o kontakt z kancelarią.
Do wartości ustalanej indywidualnie taksy notarialnej należy doliczyć koszt wypisów – 6 zł za każdą stronę. Wszystkie podane wartości są kwotami netto, do których notariusz doliczy podatek VAT w wysokości 23%.
