Droga do własnego mieszkania może wydawać się skomplikowana, ale polskie prawo oferuje ciekawe rozwiązania. Jednym z nich jest najem instytucjonalny z dojściem do własności – specyficzna umowa łącząca wynajem z gwarancją przyszłego zakupu. Wymaga ona jednak szczególnej formy i znajomości przepisów. Jako notariusz w Łodzi, przeprowadzimy Państwa przez kluczowe aspekty tej umowy, wskazując na jej możliwości i potencjalne pułapki.
Co to jest najem instytucjonalny z dojściem do własności?
Instytucja ta została wprowadzona do Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 19k–19s) w 2018 roku. Jej głównym celem było stworzenie alternatywy dla osób, które nie kwalifikują się do mieszkań komunalnych, a jednocześnie nie posiadają wystarczającej zdolności kredytowej na zakup nieruchomości na wolnym rynku.
W praktyce jest to hybrydowa umowa, która zawiera w sobie:
- Elementy najmu lokalu mieszkalnego.
- Elementy umowy zobowiązującej do przeniesienia własności tego lokalu w przyszłości.
Najemca płaci czynsz za użytkowanie lokalu, a jednocześnie spłaca w ratach jego cenę, by po ustalonym czasie stać się jego właścicielem.
Kluczowe elementy umowy najmu instytucjonalnego z opcją wykupu
Aby umowa mogła być uznana za najem instytucjonalny z dojściem do własności, musi spełniać ściśle określone warunki:
- Strony umowy:
- Wynajmującym musi być podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (osoba fizyczna prowadząca działalność, osoba prawna np. spółka, lub jednostka organizacyjna).
- Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna.
- Przedmiot umowy: Wyłącznie lokal mieszkalny, dla którego została założona księga wieczysta (KW). Wymóg posiadania KW ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy spłacającego cenę lokalu.
- Czas trwania: Umowa jest zawsze zawierana na czas oznaczony. Co istotne, ustawodawca wyłączył stosowanie art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego – oznacza to, że nawet umowa zawarta na okres dłuższy niż 10 lat nie przekształci się automatycznie w umowę na czas nieoznaczony.
- Podwójna płatność: Najemca zobowiązuje się do płacenia standardowego czynszu najmu oraz dodatkowo do spłaty ceny lokalu w ratach, których wysokość i harmonogram określa umowa.
- Zobowiązanie do przeniesienia własności: Umowa musi zawierać wyraźne zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę własności lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu, po zapłacie całej ustalonej ceny. Musi też określać samą cenę lub sposób jej ustalenia.
Akt notarialny – konieczny dla ważności umowy
To jeden z najważniejszych wymogów! Ze względu na zawarte w niej zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości, cała umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to bezpośrednio z art. 158 Kodeksu cywilnego.
Niezachowanie formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością całej umowy! Chociaż w doktrynie pojawiają się głosy o możliwej częściowej nieważności (tylko w zakresie zobowiązania do sprzedaży), dominujące i bezpieczne stanowisko przyjmuje, że brak formy notarialnej unieważnia całą konstrukcję prawną. Akt notarialny zapewnia pewność prawną, że zobowiązanie do sprzedaży jest wiążące i będzie mogło być egzekwowane przez najemcę.
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji – integralna część umowy
Kolejnym obligatoryjnym elementem, który musi znaleźć się bezpośrednio w treści aktu notarialnego umowy najmu, jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Jest to analogiczny instrument do stosowanego w umowie o najem okazjonalny. Najemca w tym oświadczeniu:
- Zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w pisemnym żądaniu wynajmującego (doręczonym po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, z terminem nie krótszym niż 14 dni).
- Przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania tego zobowiązania (eksmisji) nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.
Kaucja – zasady wpłaty i rozliczenia
Umowa może przewidywać obowiązek wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Jej wysokość nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja służy zabezpieczeniu należności wynajmującego z tytułu najmu (czynszu, opłat eksploatacyjnych) oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróznienia lokalu.
Co ważne, wynajmujący nie może potrącić z kaucji niezapłaconych rat ceny sprzedaży lokalu, chyba że umowa wyraźnie na to zezwala. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności czynszowych wynajmującego. Jeśli kaucja zostanie w trakcie najmu zużyta na pokrycie zaległości, najemca ma obowiązek ją uzupełnić.
Dziedziczenie – co dzieje się po śmierci najemcy?
Sytuacja spadkowa jest tu złożona i dotyczy dwóch płaszczyzn:
- Stosunek najmu – Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, w stosunek najmu lokalu mieszkalnego mogą wstąpić osoby bliskie, które stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci (małżonek, dzieci, konkubent, inne osoby alimentowane). Przejmują one prawa i obowiązki wynikające z samego najmu (np. obowiązek płacenia czynszu).
- Prawa i obowiązki związane z dojściem do własności – Prawo do żądania przeniesienia własności lokalu po zapłacie ceny oraz obowiązek zapłaty tej ceny wchodzą w skład spadku i podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych (przez spadkobierców ustawowych lub testamentowych).
Oznacza to, że spadkobiercy dziedziczący roszczenie o wykup lokalu mogą być innymi osobami niż te, które wstąpiły w stosunek najmu. Zaległości czynszowe powstałe za życia najemcy są długiem spadkowym.
Wypowiedzenie umowy – Kiedy można zakończyć najem przed terminem?
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest zawierana na czas oznaczony, co ogranicza możliwość jej swobodnego wypowiedzenia. Ustawa przewiduje jednak określone sytuacje, w których jest to możliwe:
- Wypowiedzenie przez Wynajmującego – (z miesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego)
- Gdy najemca używa lokalu sprzecznie z umową, niszczy go lub zakłóca porządek (mimo pisemnego upomnienia).
- Gdy najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat lub rat ceny sprzedaży za co najmniej 3 okresy płatności (po pisemnym upomnieniu i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu).
- Gdy najemca podnajął lokal bez zgody wynajmującego.
- Wypowiedzenie przez Najemcę:
- gdy wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z niego lub zagrażają życiu/zdrowiu;
- gdy wynajmujący uniemożliwia korzystanie z lokalu (po bezskutecznym wezwaniu do zaprzestania);
- z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej najemcy – z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Strony mogą również w umowie (zgodnie z art. 673 § 3 KC) określić inne, dodatkowe przypadki uzasadniające wypowiedzenie umowy przez każdą ze stron.
Zwrot wpłaconej części ceny przy rozwiązaniu umowy
Jeśli umowa zostanie rozwiązana lub wygaśnie zanim dojdzie do przeniesienia własności, najemca (lub jego spadkobiercy) ma prawo do zwrotu wpłaconej części ceny sprzedaży lokalu. Wynajmujący dokonuje zwrotu w terminie 3 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych zaległości czynszowych i innych opłat wynikających z umowy. Kwota zwrotu jest obliczana według wzoru ustawowego, zapewniającego zwrot co najmniej faktycznie wpłaconych kwot na poczet ceny.
Taksa notarialna – ile kosztuje sporządzenie umowy?
Ustawodawca przewidział specjalną, preferencyjną stawkę maksymalną taksy notarialnej za sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Wynosi ona nie więcej niż 1/5 minimalnego wynagrodzenia za pracę, obowiązującego w dniu sporządzenia aktu (plus koszt wypisów i podatek VAT). Jest to znacząco mniej niż standardowa taksa przy umowach sprzedaży nieruchomości o podobnej wartości.
Rola notariusza w Łodzi – bezpieczeństwo i zgodność z prawem
Ze względu na złożoność umowy i jej dalekosiężne skutki, udział notariusza jest nie tylko wymogiem formalnym, ale przede wszystkim gwarancją bezpieczeństwa dla obu stron. Nasz notariusz w Łodzi, działający w centrum Łodzi, zapewnia:
- sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego zgodnie z obowiązującymi przepisami;
- weryfikację stanu prawnego nieruchomości (na podstawie księgi wieczystej);
- precyzyjne sformułowanie wszystkich kluczowych postanowień, w tym warunków przeniesienia własności;
- dokładne wyjaśnienie stronom ich praw, obowiązków i konsekwencji prawnych, w tym skutków oświadczenia o poddaniu się egzekucji;
- zabezpieczenie przyszłego roszczenia najemcy o przeniesienie własności.
Złożoność umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności wymaga profesjonalizmu i doświadczenia – szukanie na siłę „taniego notariusza” może prowadzić do poważnych problemów prawnycch. Lepiej zainwestować w bezpieczenstwo transakcji i pewność prawną na lata.
Podsumujmy najważniejsze informacje
Najem instytucjonalny z dojściem do własności to specyficzna umowa dla przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne osobom fizycznym. Wymaga formy aktu notarialnego (inaczej jest nieważna), lokalu z założoną KW, jest zawierana na czas oznaczony i łączy płatność czynszu ze spłatą rat ceny. Integralną częścią umowy jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Obowiązują specyficzne zasady dziedziczenia, wypowiedzenia i zwrotu części ceny. Taksa notarialna jest ustawowo ograniczona.
Skontaktuj się z Kancelarią Notarialną – Łódź, blisko Piotrkowskiej
Rozważają Państwo zawarcie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności? Potrzebują Państwo profesjonalnej pomocy w jej przygotowaniu lub analizie? Zapraszamy do naszej Kancelarii Notarialnej przy Placu Wolności 12 (w pobliżu ul. Piotrkowskiej). Zapewniamy kompleksową obsługę i bezpieczeństwo prawne.
