Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej i po co się je sporządza?
Świadectwo charakterystyki energetycznej (często nazywane certyfikatem energetycznym) to dokument określający, ile energii potrzebuje dany budynek lub jego część (np. lokal mieszkalny) do normalnego funkcjonowania – ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji, klimatyzacji, a w budynkach niemieszkalnych także oświetlenia. Głównym celem świadectwa jest dostarczenie nabywcy lub najemcy informacji o kosztach utrzymania związanych ze zużyciem energii oraz promowanie budownictwa efektywnego energetycznie. Świadectwo jest ważne przez 10 lat od daty sporządzenia, chyba że w budynku przeprowadzono modernizację wpływającą na jego charakterystykę energetyczną.
Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Konieczność posiadania i przekazania świadectwa reguluje Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Zgodnie z jej przepisami, właściciel (lub zarządca, osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) musi zapewnić sporządzenie świadectwa, gdy budynek lub jego część jest:
- Sprzedawany (na podstawie umowy sprzedaży lub umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu).
- Wynajmowany.
Kluczowa zmiana od 28 kwietnia 2023 roku: Od tego dnia nabywca lub najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Oznacza to, że sprzedający lub wynajmujący ma bezwzględny obowiązek przekazania tego dokumentu (lub jego kopii w przypadku najmu).
Kto zamawia i przygotowuje świadectwo?
Obowiązek zamówienia i pokrycia kosztów sporządzenia świadectwa spoczywa na sprzedającym lub wynajmującym. Co ważne, dokument ten może być przygotowany wyłącznie przez uprawnioną osobę, posiadającą odpowiednie kwalifikacje i wpisaną do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Listę uprawnionych specjalistów można znaleźć na stronie ministerstwa. Warto zamówić świadectwo odpowiednio wcześnie, aby było gotowe na dzień transakcji.
Czy zawsze trzeba mieć świadectwo? Wyjątki od reguły
Ustawa przewiduje kilka sytuacji, w których sporządzenie świadectwa nie jest wymagane. Dotyczy to m.in. budynków:
- Zabytkowych (podlegających ochronie).
- Używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej.
- Przemysłowych i gospodarczych bez instalacji zużywających energię (poza oświetleniem).
- Mieszkalnych używanych nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
- Wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m².
- Niektórych budynków w gospodarstwach rolnych.
Rola notariusza przy sprzedaży nieruchomości
Podczas podpisywania aktu notarialnego umowy sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, świadectwo energetyczne odgrywa istotną rolę:
- Notariusz odnotowuje w treści aktu notarialnego fakt przekazania świadectwa przez sprzedającego kupującemu. Strony zazwyczaj potwierdzają ten fakt stosownym oświadczeniem.
- Co jeśli sprzedający nie ma świadectwa? Brak świadectwa nie blokuje możliwości zawarcia umowy sprzedaży. Jednak w takiej sytuacji notariusz ma obowiązek pouczyć sprzedającego o ustawowym obowiązku przekazania świadectwa oraz o grożącej karze grzywny za jego niewypełnienie. Informacja o braku przekazania i udzielonym pouczeniu również zostaje zamieszczona w akcie notarialnym.
Kara grzywny za nieprzekazanie świadectwa może wynieść, zgodnie z Kodeksem wykroczeń, nawet do 5000 zł. Jako notariusz w centrum Łodzi, dbamy o to, by akt notarialny precyzyjnie odzwierciedlał stan faktyczny i by strony były świadome swoich obowiązków i potencjalnych konsekwencji.
A co z miejscem postojowym w garażu?
Często pojawia się pytanie o świadectwo dla miejsca postojowego w garażu podziemnym. Zgodnie z interpretacjami Ministerstwa Rozwoju i Technologii, dla samego miejsca postojowego (wyznaczonego liniami w hali garażowej) świadectwa się nie sporządza, gdyż nie jest to „część budynku” w rozumieniu ustawy (tj. zespół pomieszczeń o jednakowym przeznaczeniu). Sytuacja może wyglądać inaczej w przypadku np. zamkniętego, wydzielonego garażu stanowiącego odrębny lokal.
Podsumujmy najważniejsze informacje
Świadectwo energetyczne jest obowiazkowe przy sprzedaży i wynajmie większości budynków i lokali. Od kwietnia 2023 nabywca/najemca nie może zrezygnować z jego otrzymania. Zamawia je sprzedający/wynajmujący u uprawnionej osoby. Notariusz przy umowie sprzedaży odnotowuje jego przekazanie lub poucza o karze grzywny w razie braku. Warto zadbać o ten dokument, by uniknąć problemów.
